Modalidade traz boas oportunidades, mas exige atenção do comprador; saiba como evitar um mau negócio

Para a maior parte das pessoas, a palavra leilão lembra a cena do grupo de pessoas levantando plaquinhas enquanto o apresentador com um martelo em mãos anuncia os lances. Esse cenário caiu em desuso e os leilões que hoje se espalharam pela internet são alternativas para quem quer comprar a casa própria até 60% mais barata.  A modalidade, porém, demanda atenção: quanto maior o desconto, mais difícil pode ser a situação jurídica do imóvel.

Com dinheiro para investir, a publicitária Camila Almeida (nome alterado a pedido da fonte em decorrência do processo na Justiça) aproveitou um leilão da Caixa para arrematar um apartamento 3/4 no Rio Vermelho, em Salvador. Ela pagou 50% a menos do valor real da unidade, mas apesar da escritura ter sido assinada em janeiro, ela sequer teve a oportunidade de conhecer o imóvel, pois o antigo morador segue ocupando o local. “Sabia que o imóvel estava ocupado, e que eu compraria com o ônus de retirar o ocupante. Mesmo assim resolvi fechar negócio pois estava muito em conta”, diz. Neste momento, ela prepara uma ação reivindicatória para ter a posse do apartamento.

Funcionamento

Entender o funcionamento do leilão é o primeiro passo para saber como se proteger das surpresas. Quando o comprador inicial deixa de pagar as prestações do financiamento, o banco disponibiliza o imóvel para leilão por preços abaixo do mercado, essa modalidade é conhecida como extra judicial. Já a modalidade judicial corresponde à penhora do imóvel para cumprimento de uma sentença. No primeiro caso a desocupação do imóvel pode ser um pouco mais difícil, caso o residente não se retire do local de maneira amigável, o novo proprietário deve entrar com uma ação de imissão, e a partir daí o juiz pode obrigar a pessoa entregue o imóvel em 60 dias, mas recursos e manobras podem aumentar este prazo. No segundo caso é o juiz que deve providenciar a entrega do imóvel ao arrematador, ainda que seja necessária, força policial.

Por isso, o advogado especializado em direito imobiliário Edson Salomão recomenda uma análise detalhada da situação do imóvel antes da compra. “Tanto na justiça quanto junto aos bancos, o edital detalha a situação, inclusive de débitos com condomínio, IPTU e outras taxas, mas mesmo assim é importante ir além com a investigação”, ressalta. Outra dica é saber por quanto tempo o imóvel está ocupado. “Às vezes a pessoa faz uma reforma e vai até o juiz com uma ação de benfeitoria. Judicialmente esses argumentos podem ser derrubados, mas aumentam consideravelmente a duração do processo”, explica.

“Tanto na justiça quanto junto aos bancos, o edital detalha a situação, inclusive de débitos com condomínio, IPTU e outras taxas, mas mesmo assim é importante ir além com a investigação” – Edson Salomão, advogado imobiliário.

Uma vez feita a compra, o conselho do advogado é evitar o confronto com os ocupantes. “Não há nada demais em tentar um primeiro diálogo amistoso, mas o que vemos frequentemente é a pessoa que tenta ameaçar, leva policial até o local para coagir os ocupantes e isso é perigoso, pois ele pode até mover uma ação já que naquele momento ele tem a posse do imóvel”, explica, apontando que uma comunicação através de carta ou mesmo uma conversa para definir o prazo de desocupação pode ser uma boa estratégia antes de partir para a justiça.

O canal de diálogo funcionou para a auxiliar administrativa Graziela Alves, que junto ao marido, arrematou um apartamento em Brotas há quatro anos. Ao tentar conversar com os ocupantes a solução pacífica foi encontrada. “Descobrimos que se tratava de um casal em vias de divórcio, já que depois da separação a moça retornaria para a cidade natal e o rapaz iria morar em outro lugar, negociamos o prazo e o apartamento foi desocupado sem a participação da justiça”, diz. “Não podia ter sido melhor, pois garantimos a oferta e não passamos por stress”, finaliza.

Evite um mau negócio 

Referências Procure sites confiáveis como Mega Leilões, Zukerman e Sold, ou bancos. Para leilões judiciais, consulte o Diário Eletrônico da Justiça .

Avaliação Consulte o edital do leilão e tente reunir o máximo de informações sobre o imóvel antes do arremate. Problemas estruturais, dívidas, ocupação e outras penhoras são alguns dos principais pontos que podem vir a criar desvantagem no negócio.

Diálogo  Após o arremate tente conversar e chegar a um acordo com o ocupante do imóvel, contudo, abordagens agressivas ou ameaças devem ser evitadas, pois ele poderá usá-las como argumento em uma ação de posse por usucapião, entre outras medidas.

Fonte: Correio24horas



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