Cobrança de taxa de condomínio: fração ideal ou unidade?

Modalidades de cobrança diferentes ainda geram discussões entre condôminos e, em muitos casos, vão parar na Justiça.

Embora exista uma tendência entre muitos condomínios mais modernos de estimular a convivência entre os moradores, o desafio de dividir espaços ainda é, frequentemente, uma dificuldade. Alguns empreendimentos apostam, por exemplo, por apartamentos menores e áreas comuns mais amplas: academias, playgrounds, espaços kids, áreas para animais de estimação, entre tantas outras opções. É uma tendência a ser valorizada, principalmente se for considerado o fato de que, culturalmente, o ser humano não nasceu para viver em isolamento.

Ainda assim, a vida em grupo não é fácil. Quem mora ou conhece alguém que mora em condomínio certamente já viveu ou ouviu histórias bastante desagradáveis sobre vizinhos e seus animais barulhentos ou ainda sobre o uso indevido de vagas de estacionamento, por exemplo. A maioria dessas situações, geralmente, é resolvida através da figura do síndico, por meio de notificações, advertências e até multas. Mas existe outro problema da vida em condomínio cuja solução, muitas vezes, só é possível pelo Poder Judiciário.

Cobrança da taxa condominial

É o caso da cobrança da taxa condominial. Em suma, essa taxa é paga mensalmente por todos os moradores e serve para custear a manutenção das áreas comuns do condomínio, bem como pagar o salário de todos os profissionais envolvidos nesse serviço, como porteiros, auxiliares de limpeza, zeladores, vigias etc.

Mesmo quando não mora no imóvel em questão, o proprietário precisa pagar a taxa condominial, já que a inadimplência prejudica todo o orçamento aprovado nas assembleias de moradores e, consequentemente, dificulta ainda mais a administração do condomínio.
Mas em alguns casos o problema está na maneira como essa cobrança é realizada. Existem duas modalidades que são mais comuns: por unidade ou por fração ideal.

Por unidade: todas as despesas previstas no orçamento são divididas igualmente pelo número de unidades, independentemente do tamanho delas. Geralmente, essa modalidade de cobrança é defendida pelos proprietários de unidades maiores, sob o argumento de que as áreas comuns são igualmente utilizadas por qualquer morador do condomínio.

Por fração ideal: nesta modalidade, a taxa de condomínio é cobrada de modo proporcional ao tamanho das unidades. Os proprietários das unidades menores defendem que a cobrança seja feita dessa forma porque, com a conservação e investimento nas áreas comuns, as unidades maiores se tornam imóveis ainda mais valorizados.

O que diz a lei?

Para regulamentar os direitos e deveres dos condôminos, o artigo 1.336 do Código Civil estabelece várias regras. Por exemplo, estão previstos na lei a proibição de obras que possam comprometer a segurança das edificações e o cuidado de não atentar contra o sossego e a segurança dos moradores. Além disso, o inciso I deixa claro que é dever do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.

Ou seja, a regra geral para a cobrança da taxa condominial, segundo a Lei, é a modalidade por fração ideal. Mas em 2004, a Lei 10.931 alterou o texto do Código Civil, incluindo o trecho “salvo disposição em contrário na convenção”. É justamente esta alteração que dá a qualquer condômino a possibilidade de propor um método diferente de cobrança.
De acordo com Tarik Faraj, sócio-fundador da imobiliária TRK Imóveis, a legislação permite, portanto, que uma convenção seja estabelecida pelos condôminos para escolher a modalidade de cobrança mais adequada a todos.

“Os proprietários que pagam valores maiores precisam buscar orientação jurídica para as situações de rateio das despesas condominiais. Mas um acordo bem definido em uma assembleia de moradores, por exemplo, é sempre uma melhor alternativa antes de recorrer à Justiça”, explica Faraj. De fato, qualquer pessoa que quiser propor uma modalidade de cobrança diferente precisa reunir outros condôminos com o mesmo interesse, conscientizar os proprietários de outras unidades sobre a situação e levar a discussão para a assembleia. A Lei também define o quórum necessário para fazer vigorar uma nova convenção: pelo menos 2/3 dos condôminos precisam concordar com as alterações propostas.

“Se não houver um acordo após a assembleia, a discussão pode continuar no âmbito judicial. Os interessados precisam buscar orientação de um profissional com especialização em direito imobiliário para se informar a respeito dos procedimentos jurídicos que podem ser adotados”, finaliza Faraj.